Alienação fiduciária e insegurança jurídica

Alienação fiduciária e insegurança jurídica

Alienação fiduciária

Neste texto vamos abordar sobre Alienação fiduciária e a insegurança jurídica, veja o conteúdo até o final e no caso de dúvidas envie perguntas através dos comentários.

O que é Alienação fiduciária

Merece especial atenção o instituto da alienação fiduciária, espécie de garantia da operação de financiamento de imóvel. Há alguns anos, o papel hoje desempenhado pela alienação fiduciária atualmente, competia às hipotecas, que caíram no desuso exatamente em função das dificuldades operacionais e judiciais.

Alienação fiduciária Lei nº 9.514/97

A Lei nº 9.514/97 traz as disposições legais atinentes aos contratos imobiliários e ao Sistema Financeiro Imobiliário, como exemplo, o conceito e as características de “certificado de recebíveis imobiliários”, a possibilidade de securitização dos créditos imobiliários, as garantias que podem ser dadas às operações de financiamento imobiliário, dentre tantas outras.

A alienação fiduciária está disciplinada nos artigos 22 a 33, da referida lei. Além de prever o que pode ser objeto de alienação fiduciária, a legislação trata das hipóteses de rescisão de contrato unicamente em caso de inadimplência do adquirente (consumidor), o que será objeto desse artigo.

A legislação é expressa: vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, o procedimento de cobrança do débito dar-se-á por intermédio do Cartório de Registro de Imóveis competente e a única hipótese de interrupção do procedimento é o adimplemento do valor ou a renegociação da dívida, com o pedido expresso de cessação do procedimento pelo credor fiduciário.

Assim, não existe legalmente a possibilidade de rescisão amigável e bilateral do contrato. Ocorre que o Judiciário tem sido abarrotado diariamente com demandas de adquirentes, objetivando a rescisão contratual em casos de contratos envolvendo alienação fiduciária, evidentemente em decorrência da lacuna legislativa existente atualmente.

Acessório do pacto de alienação fiduciária

Nesse ponto, discute-se até mesmo o caráter acessório do pacto de alienação fiduciária ao contrato principal de compra e venda/alienação. Consabido que contratos acessórios seguem a sorte dos principais, assim, caso o contrato principal fosse rescindido, o pacto de alienação fiduciária fatalmente teria o mesmo destino.

Essa situação acarreta notória insegurança jurídica aos investidores e incorporadores, que se apoiam em um instituto legal, a fim de viabilizar o desenvolvimento de seus empreendimentos e negócios, porém são frequentemente fragilizados pelo Judiciário.

São válidos destaques de duas súmulas do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, as quais, por vezes, são aplicadas em processos envolvendo alienação fiduciária de bem imóvel:

“Súmula 1:

O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”

“Súmula 3:

Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.”

Questiona-se a própria validade da legislação atinente à matéria, quando os Tribunais a aplicam de maneira diversa daquela prevista. Em casos similares, de compromissos de compra e venda simples, atualmente é pacífico o entendimento jurisprudencial e o Tribunal de Justiça de São Paulo tem entendido “justa” a retenção de percentual entre 20 a 10% do valor pago.

Fato é que a lei em questão não deixa dúvidas e, até que se determine em contrário através de modificação legislativa, entendemos legítimo o procedimento previsto para a cobrança das dívidas vencidas. Não é aceitável que cada Tribunal entenda de uma forma e dê à lei interpretações divergentes, colocando o incorporador/construtor/alienante em situação de vulnerabilidade jurídica.

Existem projetos de lei em tramitação para acrescentar a possibilidade de rescisão amigável do contrato, com devolução de parte dos valores pagos, em consonância com a legislação consumerista e as práticas civis. De qualquer forma, a determinação acerca da matéria trará maior segurança jurídica e poderá acarretar o desuso da alienação fiduciária, destino similar ao da antiga hipoteca.

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Autor:

Maria Emília Figueiredo Honorato, OAB/SP 375.118, cursando especialização em Direito e Processo do Trabalho pela ESA (Escola Superior da Advocacia), advogada no Roberto Guimarães Advogados Associados.