Cláusula Resolutiva Expressa no Contrato Imobiliário: Um Caminho para a Desjudicialização.

Cláusula Resolutiva Expressa no Contrato Imobiliário: Um Caminho para a Desjudicialização.

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a existência de cláusula com previsão expressa de resolução contratual por falta de pagamento autoriza o ajuizamento de ação possessória, sem a necessidade de outra ação judicial, prévia ou concomitante, para rescindir o negócio de compra e venda de imóvel.

O julgamento se deu em razão do caso discutido no Resp 1789863, que trata de uma fazenda que foi vendida em sete prestações e entregue ao comprador após o pagamento da primeira delas. Em razão da inadimplência das demais parcelas, a vendedora notificou extrajudicialmente o comprador, com base no contrato – que trazia cláusula resolutória expressa –, e promoveu a resolução contratual, sendo que o Tribunal de Justiça do Mato Grosso do Sul entendeu desnecessário o ajuizamento de ação própria para rescisão do instrumento.

A decisão proferida vai ao encontro à tendência de desjudicialização das lides e o necessário desafogamento do Poder Judiciário.

O artigo 474 do Código Civil é claro ao determinar que a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito, dependendo de interpelação judicial unicamente a cláusula resolutiva tácita.

Da mesma forma, o Conselho da Justiça Federal (CJF), na V Jornada de Direito Civil, antes mesmo da decisão do STJ, já havia emitido o Enunciado n° 436 no sentido de que a cláusula resolutiva expressa produz efeitos extintivos independentemente de pronunciamento judicial.

No entanto, o entendimento jurisprudência e doutrinário até então dominante era no sentido de que, em ambos os casos, seria necessário o pronunciamento judicial.

Conforme leciona Carlos Roberto Gonçalves, na hipótese de existência de cláusula resolutiva expressa, “a sentença tem efeito meramente declaratório e ex tunc, pois a resolução dá-se automaticamente, no momento do inadimplemento”[1]; na hipótese de existência de cláusula resolutiva tácita, a sentença “tem efeito desconstitutivo, dependendo de interpelação judicial”[2].

Ao contrário do entendimento acima mencionado, a nova decisão proferida pela Quarta Turma acabou por privilegiar a vontade das partes e limitar a intervenção estatal nas negociações privadas.

O Ministro Marco Buzzi declarou que “compreender a exigência de interpelação para constituição em mora como necessidade de se resolver o compromisso de compra e venda apenas judicialmente enseja confusão e imposição que refogem à intenção do legislador ordinário, por extrapolar o que determina a legislação específica sobre o compromisso de compra e venda de imóvel”.

Nos casos em que o legislador entendeu por bem impor a necessidade de interpelação judicial, assim o fez de forma expressa, como ocorre nos casos de promessa de compra e venda de imóvel não loteado (Decreto Lei 745/69), na alienação fiduciária em garantia (Lei 4.728/65) e no arrendamento mercantil (Lei 6.099/74).

O novo entendimento também desincumbe o credor da obrigação de acionar o Poder Judiciário para a declaração da resolução do contrato, deixando esse ônus com o devedor, que, se assim entender, deve exercer o seu direito de ação.

Nesse sentido, bem colocou o magistrado que, em “situações excepcionais, havendo motivos plausíveis e justificáveis para a não resolução do contrato, o devedor poderá buscar a via judicial para tentar manter o ajuste, oferecendo todas as defesas que considerar adequadas a fim de obter a declaração de prosseguimento do contrato”.

Em suma, o novo entendimento da Quarta Turma do STJ prestigia a vontade das partes no negócio jurídico, o trabalho do advogado, jogando luz à importância das técnicas de negociação, e, sobretudo das formas extrajudiciais de resolução de conflito.


[1] GONÇALVES, CARLOS ROBERTO. Direito Civil Brasileiro, volume 3: contratos e atos unilaterais, 16ª ed., São Paulo, p. 187.

[2] Ibidem.

Alessandra Santos Cantão Lucco – Advogada no escritório Roberto Guimarães Advogados Associados.

Graduada pela PUC/SP. Pós-graduanda em Direito Notarial e Registral pela USP/RP. Foi professora assistente em diversas turmas de Direito Processual Penal na PUC/SP e em curso modular para exame da OAB. Foi tradutora/intérprete simultânea (inglês/português) na Justiça Federal de Guarulhos. Atuou em grandes escritórios em São Paulo.